“三马”片区：贵阳楼市最给力的黑马，最后的洼地

“三马片区”，指的是贵阳三桥、马王庙，野鸭等多个片区。

一直以来，这里是脏乱差的代名词。典型老破小，典型的城中村。

据悉，政府和开发商将投资 150 亿，将三马片区打造成集生态居住、总部基地、创意产业园、新兴商贸、现代物流配送等产业为一体的新型主城。

改造，无疑将成为这个片区的驱动力。

所以，楼市小密圈要说的是，“三马片区”是最后的价值洼地，最后黄金板块。

理所当然，也会成为贵阳房价的最后一批黑马。

三马片区今昔

三马片区历史悠久，上世纪50、60年代很多国有企业都聚集在此，堆积了很多员工家属房，例如中铁二局、轮胎厂、贵州汽车制造厂等。

三马片区的住房主要是两种，一是上世纪 50、60 年代国有企业职工住房，简陋的红砖，失修多年，淡然失色。

有的甚至是，室外下大雨，室内小雨。

别跟我说这是浪漫，这是绝对的苦逼。

更为恼火的是，有部分开着巴掌那么大的裂缝，虽不说摇摇欲坠，但的确存在很大的安全隐患。

第二种是，老百姓自建的民房。这些房子，像车厢里扔出来的砖头，这里一块，那里一块，横七竖八。

不说破沙发破床，也不说破被子破衣服。就是很多人的剩饭剩菜、小孩的尿不湿、甚至妇女的卫生巾，都直接扔在狭窄的小路上，不堪目睹，臭味难闻。

（ 很多老百姓就居住的这些房子，已经经历太多的风吹雨打。）

更为要命的是：由于这里一直处于 “ 三不管 ” 的地段，柏油路上难见柏油，水泥路上少水泥，坑坑洼洼，很多地方一步一个坑。

街道两边的小商贩，你追我赶，争先恐后将狭窄的道路用来违规经营。

这样一来，无论早晚都会拥堵不堪，晴天一身土，雨天一身泥。

算了，还是少用点形容词，万一那天去三马片区时候，怕被人扁死。

我直接上图，各位可以参观其全貌。

这是马王庙的主街上，还不如一些乡镇的街道整洁。

欣慰的是，2020 年 8 月底，贵州省政府正式批复：三马片区行政区划 “ 三归一 ”，整体划归云岩区行政管辖。

这样一来，三马片区将云岩区原本 67.5 平方公里的土地面积增加到 93.57 平方公里。

150亿建设大蛋糕

位于贵阳市老城区和观山湖区关键纽带的三马片区，注定潜力无穷。

去年6月，云岩区政府、云岩区产投公司分别与贵阳万科房地产有限公司签署《贵阳市云岩区三马板块开发建设项目战略合作协议》和《贵阳市云岩区三马板块开发建设智慧芯城项目合作协议书》。

150亿，肯定是陆续到位资金，不断开发的一个过程。

这笔钱，是花果园的一半。听说花果园当时的投资是300亿。

当然，花果园已成为贵阳旧城改造的一个“痛点”，三马片区在万科的主导下，应该会是另外一番景象。

至少，众多的高楼，不可能建的像花果园一样密密麻麻——鸟飞进去，被如何撞死都不知道。

贵阳市政府曾印发《贵阳市加快三马片区开发建设工作实施方案》提出，把三马片区打造成为贵阳市经济社会发展的纵深腹地、连接周边区域聚合发展的高端“城市走廊”。

官方还有一种说法是，将成为云岩区旧城改造、主城升级、城市拓疆的重要突破口。

楼市小密圈有理由期待：“高端城市走廊”这个定位不负众望。

根据合作协议，贵阳万科计划在三马片区规划打造“智慧芯城”,投建大数据中心、生态康养中心、TOD交通中心、文化创意中心、运动活力小镇等，将三马片区打造为以大数据为引领的“互联网+”智慧社区，以大生态为引领的“绿色+”美丽社区，以大扶贫为引领的“生活+”民生社区。

这几个中心和小镇，说起来比较抽象，具体的如下：

最为让人关注的是，日前贵阳市城乡规划局发布了《云岩区三马组团金鸭单元控制性详细规划导则及03地块细则》公示。

据悉，金鸭单元主导功能为：通过对国有工矿企业用地调整和棚户区改造，以轨道交通建设为契机，打造组团商业金融和公共服务中心。

“打造组团商业金融和公共服务中心”，这句话，楼市小密圈的小编开始也以为看错了。但是这的确是政府要干的，政府要干的事，就是能调遣很多资源。

根据公示内容，三马组团金鸭单元规划范围依据控规总则划定的单元边界，东至210国道，西至小湾河，北至阳关湿地公园接观山湖区、南至百花大道，总用地面积309.96公顷，包含6个地块。其中，建设用地面积：287.53公顷，规划人口：50000人，建设容量：490万㎡，平均毛容积率：1.70。

交通方面，金鸭单元区域内规划有主干道（红线宽度≥40米）：210国道、长岭南路延伸段、马王路、百花大道、北京西路、花云路；次干道（20米≤红线宽度＜40米）：金中路、黎苏路、新马街、林泉路及单元内其他城市车行次干道；支路（12米≤红线宽度＜20米）：27条；道路交叉口：设置荷塘立交、林泉立交。

通俗点说，建设好20米到40米宽的道路，三马肯定就不太拥挤了。

开发商争抢的“肥肉”

值得一提的是，为确保顺利推进三马片区开发建设各项工作，目前，贵阳市已成立由市委副书记、市长陈晏任指挥长的贵阳市三马片区开发建设指挥部，下设“一办七组”(办公室、规划建设组、路网建设组、资金筹措组、征收工作组、项目推进组、督办督查组、信访维稳组)，全面加强统筹。

贵州省政府官网发布了云岩区三马片区四纵四横道路建设项目A（马王路、花云路、贵黄路）、B（太金线、金阳大道延伸段、长岭南路延伸段）、C（同城大道、贵遵路）三个地块房屋征收项目签约服务机构采购采购需求公示。

以公开招标方式对房屋征收签约工作进行服务外包。

据悉，云岩区在2020年集中推进人民大道沿线、三马片区中部的27个地块改造；2020年集中推进三马北部、小关片区、市西河周边及区政府周边的17个地块改造。

三马片区，位于老城和新城的中间，其核心地段，自不用说。

这些地块，比二三十公里外的什么乌当水田，花溪青岩不在一个讨论范畴。

对于房开商来说，三马片区的快速发展也是一个重大机遇。他们肯定打破脑壳都要争抢这块肥肉。

目前，万科、恒大、美的、富力等品牌房企均在三马开发有地产项目。

碧桂园以“碧桂园·星荟”强势入驻，号称要助推三马区域改造进程，将千亿房企造城理念为三马“新都市中心”定调。

综合来看，三马片区将在多个方面做出改善。

轨道交通方面，轨道交通2号线已金鸭村站、马王庙站、北京西路站3个站点；其他线路未来如何，还停留在纸上，目前没有开工我们都不讨论。

但是最近政府公布的用地调整和地块更新重点为新建厂、轮胎厂、马王庙等地块改造。

其中，公共服务设施规划重点为改造省女子旅游职业技术学校为金鸭社区中心、体育中心、社区医院等公共服务设施。规划社区级体育设施用地2.46公顷，占城市建设用地0.86%，为金鸭体育中心。

规划医疗卫生设施用地5.00公顷，占城市建设用地1.74%，为省三医、云岩区妇幼保健院、金鸭社区卫生服务中心。同时规划配建4个小区级卫生服务站，每个建筑面积300平方米。

教育方面，将新建九州小学、金钟小学、金马街学校等公共服务设施；规划教育科研设施用地13.60公顷，占城市建设用地4.73%，为金鸭完全中学、三十中、九局小学、林木小学、金马街小学、金钟小学、九洲小学。

城市建设市政支路网和小湾河沿河慢行道；绿地规划重点为建设小湾河沿河绿化带、金钟滨河公园、阳关湿地公园，完善社区级、小区级公园绿地。

最后的黑马，最后的洼地

教育，交通，医疗等等即将改善后，未来会发生什么？

不用说，大家都知道了。

房价上涨。

涨到什么程度？

楼市小密圈的小编只想让你看以下这一组数据：

今年7月13日，贵阳市公共资源交易监管网发布筑公资告〔2020〕地字第042号、筑公资告〔2020〕地字第043号土地挂牌出让公告。云岩区三马片区共计2宗商业、住宅用地挂牌出让，总出让面积12.8万方商住用地。

该地块起始楼面地价为人民币4300元/平方米左右。

4300，这个数据是三年前三马片区的房价，最后拍卖的结果，肯定是不止4300，白云区前不久不是都拍到6000元然后“熔断”了么？

未来开发后成型后的房价，楼市小密圈小编认为：是土地价格的二倍没有问题，至少稍高于小河区和乌当区。

10年前，三马片区的开发商只有寥寥数家，房价也只有 2000 多元，销售情况很一般，但经过了近几年的快速发展，当今三马片区的多个楼盘销售十分火爆，目前三马地区的我知道的比较便宜的是恒大帝景 8800元左右。

近年来，贵阳两城区的商品住宅均价持续攀升，楼盘均价几乎都已过万，甚至还有的楼盘喊出了两万元的高价。

而周边的观山湖区和云岩区的房价在每平方12000元之间，观山湖区有些地方的房价甚至比两城区还高，达到15000左右。

以下两张图来自安居客，但这仅仅是均价，可以做对比。

作为连接云岩与金阳两区的枢纽之地，三马片区的开发将有效地打通云岩区与观山湖区的联络，不仅仅是地铁，更是商业、产业、人气的联络。

安居客数据显示，马王庙房子比较少，三桥二手房的平均价格是每平方8300元。记住，这是两城区和观山湖区最低价。

也就是说，“三马片区”与相邻的观山湖和云岩，每平方相差4000元左右。

这4000元，会不会不断涨起来？上面的示意图告诉我们，三马片区的房价，的确是直线上涨。

人是往高处走的，但是买房的人，像水一样，是往价格低的地方走。

在三到五年内，该地区楼市状况与周边相邻的观山湖区仍会存在较大差距，目前来说，还有很大的上升空间。

这个洼地，将随着时间的推移不断被填平。这个洼地，比贵阳其他地方填得更快，比任何一个版块都有潜力。

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