2020年到底要买北川、南川、海湖、城西、城东还是河湟新区？
2020年到底要买北川、南川、海湖、城西、城东还是河湟新区？
西宁房地产市场已经从前几年的海湖新区一枝独秀转向了海湖价格领跑、南北川争雄、城东补涨、河湟崛起的战国时代，到底要买北川、南川、海湖、城西、城东、河湟新区？这已经成为很多西宁人买房的最大焦虑，如何买到更符合自己心意的好房，不妨再全面了解下各个板区！
在正话之前先叨叨几句费话：邦德地产三观
1：只有适合的才是最好的，明确自己心意好房的标准，五彩斑斓的黑是市场给不了的，地段好、环境好、房子好、学校好和价格便宜是不能兼顾的，要明白自己的侧重点，否则，只能沦落到专业看房客；
2：该出手时就出手“打败你的往往不是高房价，而是再等等”，房价在你买的时候都是贵的，只有后期涨价了才会觉的便宜；另外，房子没有一样的，好房子真的不等人，汽车、手机、白菜是可以重复制造的，但每一套房子却都是不一样的；特别是钢需一族永远都是购房好时机，不是房价一定会涨，而是钢需赌不起、等不起，房价涨多跌少，百万房价一涨就是几万，另外，结婚需要房子，也没有太多的时间去等待；
3：合理看待涨价的因素：地段升级、产品升级、货币贬值、供需结构，比涨价更重要的是看明白为什么涨价了，这样才能把握最佳的投资机会；
接下来看下各区的特点：
价格领跑的海湖新区
区域位置及定位：位于西宁市西侧，西宁市新兴的CBD新区，海湖新区相对其它区域最大的特点是集中了西宁目前约80%以上的甲级写字楼、星级酒店和现代大型购物中心；
现状及人口导入：已建设成熟，取代原城西CBD的位置，城市白领和金领人口占比较多；
配套：
交通
昆仑路、西关大街、五四大街、海晏路与城西区无缝对接，凤凰山路、海湖大道等快速路可以实现与其它城区的快速联接；
商业
万达广场、唐道、新华联广场等集中了西宁目前最大的几个新兴商业、商务中心；
教育（知名学校）
湟川中学
生态环境
火烧沟景观带、海湖湿地公园、湟水森林公园
医疗（三甲知名医院）
供应量
核心区域只有红星天阙、典范新城等少量新房供应，主要是二手房为主，新房供应主要是泛海湖区域的通海路以西板块；
区域综合解读：海湖新区是西宁的CBD新区，地位不可动摇，对于认为北川、南川等会超越海湖新区的观点，邦德只能呵呵了！请先数数写字楼的数量；但海湖新区的主要问题是地处西宁西侧，而非中心位置，特别是通湖以西板块劣势更是明显，此外，就是缺乏知名的中小学和医疗机构。
自住及投资解读：强者恒强，优势明显，新增供应量很少，不差钱（房价相对较高，投资门槛高）的可以放心投，但是泛海湖板块劣势明显，此板块的项目谨慎投资；考虑9年中小学名校资源的自用客户慎重；
城北万达领军的北川板块
区域位置及定位：城北北川板块，高标准建设集生态防护、休闲绿地、文化展示、旅游景观、自然生态环境恢复功能等为一体的生态宜居城区；
现状及人口导入：宁张公路西侧生物园板块已建设成熟，湿地公园板块建设中；人口导入除城区外溢外，生物园区产业人口、大通县迁入等占比明显。
配套：
交通
宁张公路、海湖大道、朝阳西路、京藏高速（天峻桥）等 ，交通条件相对较差，与中心城区相连的海湖桥、小桥大街、朝阳西路等相对拥堵，缺乏高速直达的快速道路。
商业
在建北川万达项目、万家家博会、朝阳物流中心等；
教育（知名学校）
沈那中学
生态环境
北川湿地公园、海棠公园、体育公园等
医疗（知名医院）
供应量
湿地公园板块大盘云集，碧桂园、绿地、万达等海量供应，10月份即将开盘的万达项目更是百万方的超级大盘；
区域综合解读：北川新城定位是高标准生态宜居新城，所以更多的是居住升级概念，由于临近生物园区、北川工业带和大学城，所以人口导入优势明显，是产城融合的宜居新城；板块最大的缺点是交通条件；
自住及投资解读：
自住：对于侧重生态环境的自住客，这里无异是上佳选择；
投资：目前板块价格低于海湖、南川新城，伴随北川万达的开建，升值预期相对明缺，但是从新项目买入、交付、产证办理、投资变现周期较长（平均约4-5年），可以重点考虑板块内的准现房项目 ；
万科领军的南川板块
区域位置及定位：城中区南川新城，南川片区定位为南川文化旅游商贸会展区，营造宜居宜业的生态型新城区。
现状及人口导入：2020年开始建设；人口导入除城区外溢外，州县人口迁入等占比明显。
配套：
交通
临近西宁市中心广场板块；宁贵高速、香格里拉大道、时代大道等与市中心快速对接，园树立交、西和立交等实现与其它城区的快速对接；
商业
香格里拉商业中心即将建成、万科、红星等项目自带商业中心；
教育（知名学校）
香格引入虎台分校、万科引入西关街小学
生态环境
南川湿地公园
医疗（知名医院）
供应量
大盘云集，万科、碧桂园、香格里拉等海量供应，万科是2020年的销冠（截目9月份），土地供应也是领跑西宁市场；
区域综合解读：南川新城定位是文旅商贸生态宜居新城，也是居住升级概念，相对于北川新城，南川的交通和区位优势明显，但板块产业发展相对较缓慢，产业升级与河湟新区有较大的竞争和分流，文旅定位也与多巴新城板块（新华联国际旅游城）重合，人口导入存在一定的风险；
自住及投资解读
自住：对于西宁老城区的自住客，这里是不错的自住选择；
投资：目前板块价格高于北川新城，后续新增供应量巨大，新房投资周期长（新房买入、交付、产证办理、投资变现平均约4-5年），建议谨慎投资 ；
城东补涨板块
区域位置及定位（城东明星板块南山东路板块）：传统主城区升级和改造。
现状及人口导入：老城区相对成熟，属于产品和配套升级。
配套：
交通
原主城区，昆仑路、夏都大街、南山东路、德令哈路都是城市主干道，凤凰山路快速路可直抵城中区、海湖新区等；
商业
新千国际、万达（城东中惠在建）、中发源（在建）等商业中心
教育（知名学校）
生态环境
苦水沟公园
医疗（知名医院）
省人民医院
供应量
新房供应相对两川较少，主要是中惠万达、广汇、伊方锦、新千等，
区域综合解读：南山东路板块是老城区升级板块，热度虽然不及两川，但也有自身的独特优势；
自住及投资解读
自住：对于原城东的自住客，这里是不错的自住选择，特别是钢需客户；
投资：板块相对成熟，区域升级优势明显，城东区客户投资的优势板块 ；
城西名校板块
区域位置及定位（城西名校板块）：传统CBD区域
现状及人口导入：传统中心区域，各方面都比较成熟，但新房相对极少，部分高端客户群外迁。
配套：
交通
西宁“十”字型格局的交汇点、传统中心城区，交通成熟，宁贵高速与昆仑快速路交汇板块更是城市不变的核心区；
商业
力盟、国芳、纺织品大厦、西门商圈等商业中心
教育（知名学校）
贾小庄小学、二中、七中、十二中、虎台学校……
生态环境
中心广场、麒麟湾、新宁广场、人民公园等
医疗（知名医院）
青海大学附属医院
供应量
新房供应极少，目前只有纸房街锦绣华庭少量新房
区域综合解读：名校的培育周期较长，商业、公园等可以快速形成，但名校还是就那些，伴随知识经济的来临，优质的公立教育资源越显宝贵；
自住及投资解读
自住：名校房可以说是钢需房中的“战斗机”，对于重视子女教育的客户，名校房不是价格高低问题，而是买多大的问题，普通家庭可以考虑小户型，土豪家庭随意；
投资：如果海湖是价格的领跑者，名校房就是价格的制高点，老房子价格过万，一手新房和信中心最高报价1.8万、锦绣华庭1.6万，老房子保值能力强，新房（产品升级）保值增值优势明显；相对于一、二线城市三四线城市优质教育资源更加有限，能进名校的一手新房绝对是投资品中的“王中王”，价格也是没有最贵、只有更贵；
河湟新区“高端”板块
区域位置及定位（城西名校板块）：西宁以东、西宁机场周边，“省级重点”、“大西宁”、“西兰城市群”、“轨路空”一体新城、“高端化”、“富氧易居”、“现代商贸中心”、先进制造业”产城新城，参照上海大虹桥模式；
现状及人口导入：西宁、海东商端客群导入，现代商贸、先进制造业人口导入
配套：
交通
西宁机场、火车站、海东高铁西站、京藏高速、西和高速、民小一级等“轨路空”一体化新城；
商业
高原全球商品中心、投资额约158亿的绿地城市空间站、投资额约200亿五矿城市综合体、三田商贸城等
教育（知名学校）
荆楚中学（在建）……
生态环境
柳湾湿地公园
医疗（知名医院）
供应量
“高端化”只有“别墅”产品供应，绿地“湖语树”、三田“西平府”；
区域综合解读：西宁南、北、西超过50KM就是牧业区，只有向东发展才可以与海东形成“大西宁”效应、更可以实现“西兰城市群”的区域协同效应，向东发展不单利于西宁，更利于大青海，向东是西宁市、青海省的“长策大略”、“千年大计”；
自住及投资解读
自住：“高端化”是河湟新区的定位之一，所以只有“别墅”级产品的供应，属于第二居所，“轨路空”一体为金领阶层提供了最佳的选择；
投资：如果说未来西宁那个板块可能会达到或超过海湖新区，那只有河湟新区，参照上海大虹桥外环外地段房价逆袭行情、西宁市别墅行情（新华联多巴旅游城约1.7万、北川碧桂园约2.6万，河湟新区的“别墅”级改善投资可以说是投资品中的原始股，发展潜力和升值巨大；
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