环城6个组团纳入中心主城区！天津最新城市规划（环城篇）

近日，天津市规划局发布了全市最新版规划，信息量真不小、看点也颇多，我们将分四期来具体为大家解读规划内容。

上一期我们解读了中心城区的一些发展方向，详见《沸腾！天津发布最新城市战略规划，超乎想象……》。

主要涉及到一些板块的拆改，但中心城区毕竟已经发展相对成熟，更多的看点或许在环城。

本期我们来为大家解读天津环城四区的发展规划。

亮点抢先看：

?环城四区的6个组团纳入中心主城区

?明确4个机遇地区：西青、大双、空港、生态城

?部分板块将严控建设用地

?5个市域重要节点：武清、静海、宝坻、蓟州、宁河

?环城部分板块将重点补短板，包括医疗、教育、商业等

?天津铁路线最新规划，确定核心站点

16个组团纳入中心主城区

首先，规划抛出了天津城市空间的现状：西部高度集聚、东部带状联系、中部较弱。

具体来说，西部已形成高度聚集，环城四区已于中心城区高度融合；

而东部呈现的是1+2的格局：滨海核心区与汉沽+大港，但是联系度很微弱；

中部就基本无联系了，类似空白区。

所以，后期的规划会针对目前现状进行平衡和调整。

此次规划提出了天津未来城市的空间构造：未来天津将形成“一轴、双城、多组团、蓝湾绿网、中生态”的城市空间结构。

?一轴：北运河-海河综合发展轴

?双城：中心主城、滨海主城

?多组团：中心主城、滨海主城内的多个功能组团

?蓝湾：国际蓝色海湾

?绿网：“山水林田湖草”要素构成的一张城市绿网

?中生态：中部的“世界级生态谷”

可见，依托海河自然资源，将是未来天津的发展主轴，所以沿河两岸的发展潜力是巨大的。并且，主轴发展在此次规划中也定下了目标：

?2035年目标：上游、下游成为向公众开放的、连续贯通的、具有活力的滨河空间，中游生态环境质量持续改善。

? 2050年目标：更加贯通、开放，更多人文、活力，成为津韵名城魅力的重要展示带，世界一流的城市公共客厅和蓝绿链接的生态水岸。

这一期内容我们仅在此基础上解读环城和远郊板块，滨海新区部分将放在下一期。

通过这张规划图，我们可以发现，在中心主城的功能组团中，西青区的面积是非常大的，其次是空港和津南区的大寺、双港板块，而北部地区所占面积较少。

可见，天津城市格局的战略重心仍在西南区域。

其中有一点值得注意，在北部地区规划出一个“西堤头——陆路港”，这就不难解释为什么地铁6号线会通向南孙庄板块。

周边基本没有居住区，但从此次规划来看，这片区未来会形成功能组团，是有发展计划的。

新规划确定将促进多组团紧凑发展，将周边组团纳入中心主城，强化建设管控，包括6个组团：双街、青双、西青、大双、空港、西堤头。

组团保证与主城联系的轨道：空港4条、津南3条、西青4条。

?津南大双组团规划有地铁1号线东延线、6号线延长线、8号线；

?西青组团有地铁3号线、2号线，并规划有地铁11号线；

?空港组团目前仅有2号线，未来还将再添加3条轨道交通。

2明确了4个机遇地区

西青：智慧科技城；大双：活力创新城；生态城：宜居生态城；空港经济区：未来航空城。

01西青：智慧科技城

?1、未来西青区的中心定位在华苑高新区，这个地方的行政所属应该是滨海新区，但此次却定位为西青的片区中心。

此外，高新区不久前新出了规划，详见《规划大变！华苑环形轻轨取消、产业改住宅、地铁11号线站点确定……》，首次提出了将引入居住功能。

?2、从规划图来看，中北镇永旺北侧大面积的工业厂房，未来都被规划为居住用地，体量赶超现在的中北大道片区。

很多人诟病地铁2号线为什么不能通向中北镇核心区，殊不知核心区其实不仅是现在的居住片区。未来中北镇还将有大量的新房供应。

?3、张家窝被定义为“枢纽特色区”，未来将有多条高铁途径南站，区域价值会不断被重估。

目前的居住核心区仅位于板块的中间位置，未来还将有大面积的居住用地根据规划，比如说板块的西侧、北侧，都规划为住宅区。

以南站为核心的周边地区，规划为商业地块。

未来张家窝板块将会与中北镇齐肩成为西青区的居住重镇。

?4、很意外的是新版规划竟然没有特别提到精武镇，作为一个目前火爆到宇宙的板块，暂时还没有被列入西青区的重点区域。

很多人都用精武镇与张家窝比较，其实这两个区域不能简单的从“好与坏”的角度来说。

张家窝南站大商圈已经进入了兑现期，而精武镇还尚属起步区，不是一个阶段，房价不可简单粗暴的比较，要知道，基础大公建设施的完善，都会叠加到房价中的。

?综合来说，西青区未来规划为两轴五区：

?两轴：运河、津晋高速公路；

?五区：传统风貌区（杨柳青）、现代风貌区（中北镇）、工业风貌区（汽车城）、学府风貌区（华苑高新区、大学城、精武镇）、生态风貌区（南站）。

02大双：活力创新城

大双指的是津南区大寺和双港板块。

这个片区的居住用地明显少些，片区主中心定位在大寺板块内；次中心定位在双港辛庄板块内。

大寺今年的规划出了好几波，目前面临最大的问题就是拆改，后期也规划了几块居住用地，都在片区主中心附近，相信很快会动起来。

双港辛庄目前没有新房在售，首创暖山南侧还新规划有住宅地块，未来还会有新房供应。

新规划仅将大双板块定位为津南区的机遇地区。

但对于津南区整体的定位为：津南区是承接城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区。

?分为两带三轴五区：

?两带：北部提升带、南部生态带；

?三轴：天津外环线、海河教育园绿带、汉港公路；

?五区：工业风貌区（大寺、双港、津南开发区）、学府风貌区（海河教育园）、现代风貌（咸水沽）生态风貌区（京基岭域所在板块）。

03空港经济区：未来航空城

空港虽然隶属于滨海新区，但地理位置仍在东丽区，大家也是习惯以环城板块来看待它的，所以这一期我们也说一下空港。

在新规划中，空港也被列入机遇地区之一。空港现在的存在感差了一些，此次被定位为“未来航空城”。

根据规划图来看，空港未来的居住用地不会再扩张了。

最东部现在为大面积的空地，但未来仅北部地区小面积规划为住宅，南部地区规划为航空产业拓展区等。

这也就是说，未来空港的居住氛围不会有太大的起色，住宅虽然供应量有限，但对于居民来说，机场属于邻壁设施，房产的升值潜力或许会受到限制。

虽然定位为机遇区域，但未来的发展会以商务、金融为主基调。

空港在这次规划中的曝光量大幅提升，规划明确要建设航空都市走廊，增加商务酒店、免税商业、会议交流、贸易型总部基地等业态。

并且将联动津南区的国家会展中心，形成“大空港+国际会展”格局。

从这方面来说，津南区国家会展中心所在的海教园、咸水沽板块，未来也是天津发展的战略所在。

生态城也是机遇地区之一，我们放在下一期滨海新区一起说。

可以发现，在环城四区中，只有北辰区没有机遇地区。

其实所谓的“机遇”，更多的需要板块内有产业支撑，无论是西青、大双、还是空港，可能有些居住区算不上最多，但是板块内的产业却是城市发展的中坚力量，但北辰区恰恰缺乏新型产业的支撑。

用产业带动区域发展，才称得上是政府心中的“机遇地区”。

其实，这对我们买房的选择也同样有参考意义。

3严控中部地区建设用地

文章开头说过，目前天津的中部地区基本处于“无联系”的状态，所以中部地区要建造“世界级生态绿谷”，这也是今年天津大力发展的“绿色屏障区”。

?在这方面提出了规划，其中有两大看点：

?功能组团：科技研发、智能制造、津沽旅游、休闲游憩。

?缩减规模：现状规模218平方公里；此前规划规模280平方公里；本次要控制在165平方公里，与现状相比，缩减53平方公里。

有三个板块定位为“坚定缩减”用地规模：军粮城街、冶金产业区、葛沽镇。

空港经济区、津南城区+海河教育园、八里台镇、天嘉湖、东丽湖、北闸口、小站镇等都被列为“严格控制”。

比如说东丽湖，现状用地规模13平方公里，此前规划为21平方公里，但新规划严格控制在14平方公里，也就是说在现状的基础上只会再扩张1平方公里。

未来，这些区域不会再继续扩散，而是在现有土地基础上开发建设，控制规模，严防摊大饼的情况出现。

从这一方面说，未来这些地方的新房数量也是有限的。

既然中部地区已定位为“世界级生态绿谷”，那么今后的发展就会以生态为主基调。

很多人都咨询天嘉湖、东丽湖未来发展怎么样，这次的新规划已经算是给这些板块定调了，更多的是科技研发和旅游休闲。

严格控制用地规模势必会对发展速度有影响，这些地区短期内不会形成其他板块核心区那样的居住规模。

另外，新规划对于环城四区中的北辰区并没有具体指明发展方向，而东丽区的一些核心区如津滨大道、华明镇等板块也没有特别说明。

整体的城市发展倾向依旧向西南偏移。

4提供均衡的公共服务

新规划中指出未来将在全市范围内提供均衡的公共服务，具体来说就是：加服务、补短板、提品质。

中心城区以及滨海新区发展比较成熟的板块，未来将注重公共服务品质的提升。

环城一些发展中板块，如津滨大道、双港、海教园等，基本城市界面已形成，未来的重点是补短板。

?具体来说：

?重点补教育的板块：空港、海教园、北辰经开区；

?重点补医疗的板块：中北镇、精武镇、空港、东丽开发区、双港；

?重点补文化的板块：小淀、宜兴埠、西营门、大寺、双港、津滨大道、汉沽；

?重点补商业的板块：中北镇、精武镇、海教园、空港、东丽开发区、八里台镇；

?重点补体育的板块：北辰经开区、小淀、宜兴埠、大寺。

55个市域重要节点

新规划中明确了5个市域重要节点：武清、静海、宝坻、蓟州、宁河。

01静海——津雄廊道上的新兴功能引领区

? 主要职能：新兴经济和先进制造业基地，健康产业基地、生态文明示范城区；

? 空间发展策略：服务对接雄安，推动静海城区和团泊西区一体化发展。提升子牙循环产业区辐射能力；

? 生态保护重点：南运河风貌带、林海生态经济区、团泊东文化旅游区。

?静海区东望滨海新区、西邻雄安新区，北倚京津两大都市，南通长三角城市群，区位交通优势明显，规划建设高品质宜居宜业现代城区。

?一轴：东方红路商贸景观发展轴；

?两带：南运河生态文化带、生态走廊；

?两心：新城商业中心和健康产业园中心；

?四区：新城生活风貌区、产业风貌区、生态风貌区、健康产业园风貌区。

在这5个市域重要节点中，静海是唯一一个对接雄安新区的，地位有些“与众不同”，未来势必会很大程度上受到雄安新区的整体带动。

规划中明确表示，要“推动静海城区和团泊西区一体化发展”，并且，静海区定位了两个中心：新城商业中心、健康产业园中心，这恰好分别位于静海城区和团泊西区。

所以团泊西区和团泊东区的地位已经大不同，团泊西区未来将逐渐与老城区融合，并成为核心区之一。

相比之下，团泊东区或将保持现状，更偏重生态功能。

所以，对于团泊东西二区买房怎么选，答案已经很明显了。

由于篇幅原因，5个市域重要节点中的武清、宝坻、蓟州、宁河，以及天津客运铁路的规划（包括京沪二线、津雄高铁的走向），这些内容在今日推送的另一篇文章中解读，可在365淘房微信公众号查阅《“核心枢纽”崛起！天津最新城市战略规划（远郊&高铁篇）》。

本期内容解读了天津环城四区和远郊区县的战略规划。下期我们将为大家解读滨海新区以及天津市整体宏观战略规划，敬请关注。

下期看点预告：

?滨海新区将扩大管控范围，哪两个组团将纳入主城？

?滨海新区的战略地区是哪里？

?未来天津的港口发展的两个优化方案是怎样的？

?天津经济将如何转型？

?天津新增住房与人口的空间分布是怎样的？

?到2035年天津人口规模是什么指标？

特别插播

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